テレフォン人生相談

2011年2月19日 テレフォン人生相談

パーソナリティ市川森一

相談者56歳女性主婦
夫61歳 働いている
子供3人 長男独立 長女次女学生
実の母91歳 4年同居していたが今は介護付き有料介護老人ホーム

母の費用をだすために土地を売ろうとおもうがうまくいかないので。

91歳で介護老人ホームにはいってらっしゃる。
土地があるんですねえ
そうなんです

これは売るにつけて。
権利書がいるということで母が預けてある貸金庫にとりにいったが
あると思った登記所はなく、登記所がなくても役場でどこの土地かはわかると。
中をみてみましたら、母の土地は本登記になっていたが
仮登記が2人でてきて
昭和38と昭和39にとおっていて
不動産会社がこのままでスムーズに売れないおで実際に土地を見に行った。

くいが4つあるはずなのに3つしかない
200平方メートルとかいてあるのだが、
くいがないのでちゃんとした風には売れない。
なんでも買ってくれる業者がいるからうるさいこといわないで売りましょうという

ご相談者の見込みはどのくらいで売りたい?
売りたいていうのは、とても安いので5,600万になるかならないかと思う
そういう風にしてうると、市場より3割引で売れば(500万の3割引で)
不動産会社はスムーズに売れるんじゃないかと思う。

自分はくいをうってもらって正規のルートで売って貰ったら売れると思う

それで今日のご相談。今日は弁護士の高中正彦先生
どういうことをご相談したい?
不動産のいうとおり、くいが3つでもにはいはいといって売った方がいいのか
登記所がなくてもすいすいと売ったほうがいいのか、
仮登記2人のってるのが意味がわからない

高中正彦

200平米の土地、公道に面していますか?
バス通りから一本はいったところにありました
周りは民間の所有地

仮登記はなにの?
所有者が昭和38年に 39年に別の人
昭和49年に父の名義になって本登記

仮登記、仮登記、本登記になってます

お父さん買う時に仮登記消さなかったんですか
そうらしいです。消さないまま買いました

登記簿謄本みてますよね?
ないです
いやいや登記簿謄本というのは誰でも一通1000円でとれる
不動産会社のひとがみていた
それもらってない?
みせてもらってない。
それ見ないと明確なこちえない。

あなたのお母さんが相続したんでしょ
はい

お父さんのもってるのが仮登記が2人いる
仮登記の仮登記権利者はお父さんだった?
違う人?
それみてみないと
それが大事なんですよ

もう一度いってください
仮登記権利者が誰になってるかそれをみないと
正確な判断できません
登記簿謄本とってみてください。

あとは権利書とおしゃっていましたでしょ
権利書があると境界の問題が解決するとおもってる?
ええ
違いますよ

じゃ、整理してまいりましょうかね

四角形の土地。
くいが4つなきゃいけない
ところが3つしかない境界が1つかけてる
そこについては境界が不明だってこと。

売り方によっては境界明示義務があってやらない場合もあるが
通常は境界争いのある土地をを買う人いない
境界は買う側の通常の要求

法務省いけばすぐ隣の土地の所有者分かる
立ち会ってもらって、境界きめる。
土地家屋調査士の仕事。
これをやらないと買い手は今いった3割減とおっしゃるが購買層はちぢむ
だってトラブルかかえてる物件買う人居ませんから

どのくらいの手間かかるかというと
周りの人に全部立ち会って貰う
境界確認書というのがあってはんこついてもらうが
結構かねかかる
10万単位で考える。

万が一、隣接所有者とあなたの考えてる境界と境界争い、境界確定訴訟になると
最後裁判。
これはえらいこと。
たいへん
年単位になる

固定資産税の謄本に200平米と書いてあってもだめですか?
現実の4つの点、平米がどこかってことが現実の問題

まずは土地家屋調査士にお願いしてできるかどうか頼む

残念なのが全体で500万の価値しかないといわれてるのがネック
これが1億とか2億ならすぐに土地家屋調査士に何十万払っても元がとれる
500万しかないところに100万かけたら足がでる。
不動産業者に相談しながらすすめたほうがいい
費用対効果ってのがありますから。
それが一点目。

2番目、仮登記は登記簿謄本みないと返事できない
あなたのお父さんと違う人が仮登記権利者になると大変なんですよ
ほとんど買い手いない

仮登記は将来、本登記になったらその人が優先しますよってこと
全部覆っちゃいます。
仮登記がついてると怖いです
仮登記が昭和38 39年
元の権利が時効になってるかも
消せるかどうかにかかります
仮登記の抹消登記請求ができるかどうか

不動産が抹消しましょうといっていた
仮登記権利者がすぐに抹消書類だしてくれるならいいが
そんなもの出してくれないなら訴訟
そこは不動産会社から説明うけてますか?
いいえ
できるようにしていきましょうといわれた。

ここはね、法律相談は30分5000円かかるが
専門家の意見きいたほうがいい
仮登記はあまっちょろくない
後で買った人の登記、ちゃぶだいをひっくり返すことできる

よくあるのは農地の売買に仮登記つける
借金のカタに土地に仮登記つける
どういう仮登記かわからない。
これは弁護士にきいて調査する

最後、権利書の問題
登記済みの権利書は所有権移転届けをするときに必要
よく権利書なくしたという話しがある
そういう時土地うれないかというと売れる。

登記をする司法書士にきけばわかるが大丈夫
あれば簡単。
買い主との売買も簡単
権利書が見つからないから売れないかというとそんなことはない
そんなに拘ることはない

一番こだわるのは仮登記と境界の問題
この2つをすっちりしないと
不動産業者がいう、問題含みを3割減で買う業者がいるというけど
まあひとことでいえば足もとみられます

だって私、境界はっきりしてない土地絶対かわないよ。

不動産が交換条件で、仮登記を抹消する費用をもつから
仮登記を放棄してくれと交換条件をだすといってました

古い話なのでわからないが、多分借金のかたにとった可能性が高いと思うんだけど
原因となる貸し金債権が時効で消えてる可能性がある
不動産業者はそこに目をつけてこの仮登記は今もうかっぱなんだから
ハンコ代で消しなさいよと交渉ができる、といってるんじゃないかと思います

交換条件でできそうだ、とだからそういう風に売ってくださいといってる

多分仮登記は決定的にこっちに不利かといわれるとそうでもないような気がする
だけど現物の登記簿謄本みてないのでこの仮登記あまっちょろいと断言もできない

この登記簿謄本をとって弁護士先生に相談して方向性をお示ししていただくのがいい
ってことですよね
そうですねあなたが納得されると後悔しないと思います
安心料だと思ってやってみたらどうですか
ぜひ
方向性が見えてきました。
ええ、ほんとうにそうですね。
知らない言葉がいっぱいありましたので、仮登記とか

まずなにをすべきか、まずは法律相談からそこからスタートしてみてください。
ありがとうございます
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by telejin | 2011-02-19 11:22 | 土地・境界問題

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